来源：雪球App，作者： 疯智达子，（https://xueqiu.com/8580018030/308262607）
这段时间研究房产，没想到贝壳app中的功能已经做的如此强大！VR看房已经是基本操作，甚至做到了VR看装修后的房子；看小区在不同时间段的光照变化；鸟瞰小区整体的VR环境……太强大了，这个行业壁垒已经做的这么深，其他竞争者看来想进入都没那么容易啦！
随即对贝壳和我爱我家进行了深入的了解，将一些分析结果和大家聊聊～
（数据来源：国家统计局）
不管是存量房业务还是新房业务，总成交额均大幅下降，这背后是房地产行业不景气所致，据国家统计局数据，1—8月份，新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。
政策
最近不断推出利好房产市场的政策非常多，摘录几条代表政策：
2024年2月，央行下调5年以上LPR25个基点，新发放房贷利率将随之下降；同月，杭州市发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面放开了上城区、拱墅区、西湖区及滨江区的本地户口和外地户口二手房限购政策、降低了交易税费成本；
2024年5月，“517”系列政策：供给端方面，央行拟设立3000亿再贷款支持地方收购已竣工未售新房，用作配售型或配租型保证型住房，政策有利于稳定市场对行业发展预期。
在需求端，央行陆续下掉首套房或二套住房贷款最低首付比例至15%或25%，同时取消房贷利率下限。
2024年10月9日，杭州进一步优化调整房地产相关政策，不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为 15%；
核心：租购同举，去库存，稳市场
贝壳的生意生意图对比可以发现，都是房产中介起家的两家公司，但现在他们的业务结构已经越来越不同了。
贝壳更专注于房屋交易的整个产业链。从房产中介延展到了家装方面，并且最近贝壳开始参与地方土拍市场，意味着它要进入房地产开发领域。这样它从房屋的开发到交易再到装修，整个产业链贝壳都要打通。
打通产业链可以使贝壳在多个环节获取利润。在房屋开发环节，通过开发项目获得开发利润；在交易环节收取佣金；装修业务也能带来可观的收入。随着业务的整合和协同，成本可能会降低，利润空间有望进一步扩大，从而提升整体的盈利能力。这样“一鱼多吃”，在人口下降的大背景下，将房产价值发挥到最大，确实不失为一种不错的战略。
贝壳的净利润不间断的出现亏损，而经营性现金流却持续性的有大把流入，甚至2023年有上百亿的现金收入。这是什么原因呢？
从2024年半年报中看出，除了加回的折旧和摊销外，还有大量的股份支付酬金费用，贝壳用大量的股权进行薪酬激励，没有支出实打实的支付现金，用梦想打造着未来。并且收到客户备付金增量也很大，就是定金和保证金变多。应付备付金只是暂时由贝壳保管的客户资金，没有真正转化成营业收入。这几样让贝壳虽然净利润为负，但是拥有了大量的自由现金流。
我爱我家的生意对比来看，我爱我家过半的营收已经不是传统的房产交易的中介收入，而是做的“二房东”生意「资产管理」业务占了整体过半的营收。并且还有一块商业地产租赁业务，经营着多家云南地区的商场，甚至是云南地区最大的商业资产管理运营公司——“昆百大”。
我爱我家也是同样净利润远小于经营性现金流流入，在2024年半年报第158页的「现金流表补充资料」中可以看到是因为每年要加回大量的使用权资产折旧，2024年半年净利润0.28亿，使用权资产就加回了27.98亿，直接将经营性现金流净额拉到了20亿左右。
而它为什么会有如此高的折旧产生，是因为它的“二房东”业务「相寓」带来的，“二房东”的生意方式就是从房东那边长租过来房产，进行装修改造后再租给租客，从而赚取差价。从「资产负债表」中可以看到我爱我家「使用权资产」它占比最多，高达103亿。这部分资金就是租赁房产所带来的资产，而这部分的折旧在财报109页可以看到，「装修改造」折旧年限5年，等于每年折旧20%，折旧理解了为什么每年有高达20亿的折旧产生啦，100亿的使用权资产乘以20%的折旧率就是20亿的折旧。
资产图
贝壳类现金资产占比43%，远高于我爱我家的12%。贝壳在2022年港股二次上市，神奇的是，在港上市并没有筹集任何资金，这说明贝壳对自身的现金储备非常有信心。并且负债率方面来看贝壳的负债率也是远低于我爱我家的，资金安全方面贝壳是远优于我爱我家的。
虽然楼市低迷，但是贝壳仍持续处于扩张状态。陆续吞并了德佑、21世纪不动产等品牌，并大量发展品牌加盟，将大量社区小中介纳入自己的版图，几乎垄断了市场上的房源信息，无论买房人去哪买房，都逃不出贝壳系的手掌心。装修方面甚至花80亿收购了个性化整装品牌“圣都家装”。任何选择都是双刃剑，在市场版图不断扩张的背景下，它的扩张带来的副作用就是商誉的不断增大，并且在2021年产生了20多亿的减值。
虽然是两家公司的分析文章，但是研究后发现贝壳更具有分析价值和代表性，就更多以贝壳的视角来做的分析和解读。后面我打算将「华住集团」也进行分析解读，毕竟它是商业地产方面很具有代表性的企业。大家对哪些公司感兴趣，可以评论区告诉我～
$贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$ $我爱我家(SZ000560)$ #认识一家公司#